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Das Mietrecht ist mehr als nur ein Helfer in der Not

Hier erhalten Sie kurz und gebündelt wichtige Hinweise zu einigen Eckpfeilern des deutschen Mietrechts. Ausführlichere Abhandlungen zu den einzelnen Unterpunkten finden Sie unter www.mieterbund.de. Dies ist, der Name sagt es, das offizielle Portal des Deutschen Mieterbundes und seiner Unterorganisationen.

Eigenbedarf: Der mit Abstand häufigste Kündigungsgrund vonseiten des Vermieters lautet "Anspruch auf Eigenbedarf". Dieser liegt dann zugrunde, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder aber Pflegekräfte benötigt – und zwar zu Wohnzwecken. Begünstigt hiervon können Eltern, Kinder, Enkel oder Geschwister des Vermieters. Für entferntere Verwandte besteht Eigenbedarf nur im Ausnahmefall.

Heizkostenabrechnung: Während die sogenannten kalten Nebenkosten zumeist als monatliches Fixum direkt an den Vermieter abzuführen sind (Kaltmiete), werden Heizungs- und Warmwasserkosten zumeist gesondert abgerechnet. Die Ermittlung des Verbrauchs läuft über Wärmemessdienstfirmen, die fällige Rechnung ist dann bei den örtlichen Versorgungswerken zu begleichen.

Kündigungsschutz: Wenn zwischen Mieter und Vermieter ein unbefristeter Mietvertrag besteht – dies ist der Regelfall – kann nur der Mieter diesen ohne Angabe von Gründen kündigen. Vermieter dürfen dies nicht, sie benötigen hierfür einen Grund, der gesetzliche Anerkennung findet. Kurzum: Das Mietrecht meint es in diesem Punkt recht gut mit dem Mieter. Er ist vor willkürlich ausgesprochenen Kündigungen des Vermieters wirksam geschützt.

Mieterhöhung: Im Grundsatz gilt, dass der Vermieter die monatliche Miete auf das ortsübliche Niveau anheben darf. Dieses richtet sich nach dem Mietspiegel. Häufig sind turnusgemäße Erhöhungen auch in einem Staffelmietvertrag geregelt. Ferner können aufwendige Renovierungen als Grund für eine Anhebung der Monatsmiete herhalten. Voraussetzung ist, dass die Verbesserung der Wohnsituation durch die Renovierung eine Anhebung rechtfertigt.

Mietkaution: Eine Mietkaution ist zwar kein Muss, wird aber dennoch von den meisten Vermietern als eine Art Sicherheit (böse Zungen sagen Drohkulisse) gegenüber dem Mieter verlangt. Kurzum: Verlässt der Mieter die Wohnung bei Auszug in einem guten Zustand, wird es auch mit der Rückzahlung der Kaution keine Probleme geben. Die Höhe der Kaution ist prinzipiell verhandelbar, zumindest bis zu einer festgelegten Höchstgrenze. Diese liegt bei drei Monatsmieten.

Mietvertrag: Die meisten Mietverträge werden in Deutschland schriftlich fixiert; und zwar auf vorgedruckten Entwürfen, die im Internet frei verfügbar sind. Sie enthalten neben den individuell variierenden Angaben zu Miethöhe, Nebenkosten etc. standardisiert viel Kleingedrucktes. Wer sich hier auskennt, kann sich den ein oder anderen Anruf beim Vermieter durchaus sparen. Es gibt jedoch auch andere, freiere Formen der Fixierung. Im Grunde reichen nämlich einige Zeilen, aus denen klar hervorgeht, dass es sich um ein rechtliches Mietverhältnis handelt, welche Wohnung vermietet bzw. gemietet wird und wie hoch der Mietpreis ist.

Modernisierung: Für Modernisierungen am gesamten Haus oder in einzelnen Wohnungen kann der Vermieter eine Erhöhung der Monatsmiete verlangen. Anders sieht es bei Reparaturen aus. Diese sind vom Vermieter ohne zusätzliche Kosten zu tragen, hierzu ist er gesetzlich verpflichtet.

Nebenkosten: Die Nebenkosten sind vom Mieter zusätzlich zur Miete zu bezahlen. Hierunter fallen Abgaben für (1) Grundsteuer, (2) Wasserkosten, (3) Straßenreinigung/Müllabfuhr, (4) Hausreinigung und Gartenpflege, (5) Schornsteinfeger, (6) Hauswart, (7) gemeinschaftlicher TV-Anschluss oder (8) Wascheinrichtungen.

Reparaturen: Mängel am Haus oder der Wohnung, auf die der Mieter den Vermieter aufmerksam gemacht hat, sind innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitige. Im Grundsatz gilt: Je schwerwiegender der Mangel, desto kürzer die Frist. Bei einer Weigerung vonseiten des Vermieters kann der Mieter zunächst Mietminderung durchführen und in einem nächsten Schritt (oder parallel) auf Mängelbeseitigung klagen.

Sozialklausel: Die Sozialklausel sorgt dafür, dass der Mieter im Falle einer an sich rechtmäßigen Kündigung durch den Vermieter Widerspruch einlegen kann. Dies trifft dann zu, wenn die Kündigung für den Mieter einen Härtefall darstellt. Durch die Sozialklausel erhält der Mieter ein gleichrangiges Gegenstück zur Kündigungsbefugnis des Vermieters.

Wohngeld: Wohngeld zahlt der Staat dann, wenn eine der Situation angemessene Wohnung aufgrund fehlender finanzieller Mittel nicht durch den Mieter allein getragen werden kann. Es ist dabei unerheblich, ob es sich um einem Neubau oder einen Altbau handelt.